emlak balonu

yine mi patlıyor hayırdır.

(bkz: the big short)

kıçının üstünde oturup para kazanmaya alışmış bünyelerin aklı almak istese de istemese de sönmeye başlayan balon.
"dolar bazında" bu fiyatlar sönmeye mahkumdur.

parasal sıkılaştırma, başladı.
demir çelik fiyatları, tarihi zirvelerden düştü ve düşmeye mahkum.
beton fiyatları, enerji krizi sebebiyle sabit ve düşmeye mahkum.
küresel talep, azalıyor.
tüm bunların üstüne en büyük alıcı, çin 20 yıllık büyüme döngüsünün sonuna geldi.
öyle ki bu ülkede tüketilen her 100 doların 30 doları inşaat piyasasına gidiyordu.



bundan sonra
önce döviz kuruna çok sert bir devalüasyon gelecek. #2874632
ardından yatırımlık ev alanlara ek vergiler gelecek
ve adım adım bu fiyatların dolar bazında nasıl söndüğünü göreceksiniz




edit:
yalçın küçük'ün siz demokrat mısınız sorusunu "hakaret sayarım" diye yanıtlaması gibi ,
ben de kendimi demokrat görmüyorum ve herkesin her konuda ahkam kesebilmesinin
demokrasinin en sorunlu tarafı olduğunu düşünüyorum.
yine de cevap vermek gerekirse

iki temel şeyi anlamanız lazım
1- tüm dünyada maliyetler dolar bazında belirlenir ve getiriler dolar bazında ölçülür
2- türkiye'de konut piyasasını bu seviyelere getiren barınma amaçlı konut talebi değil, yatırım amaçlı konut talebidir.

devamında da şunu idrak etmeniz lazım
1- dolar bazında getirisi düşecek bir ürüne yatırım talebi azalır. sıfırlanır değil. azalır.
2- yatırım amaçlı konut tutanlar satmaya başlarlar.
3- arzı artan ürünün fiyatı düşer.

siz gelirinizi dolar bazında koruyamıyorsanız,
bu sizinle işvereniniz arasındaki problemdir ve bambaşka bir konudur.

abi bak üstteki tanimda ne güzel grafikler var.emek var bir sürü rakam ve matematik var.analiz var.bu fiyatlar düşecek cümlesi var umut var bu anlatimda ve ana fikirde.cok güzel .gercekten elestiri olarak yazmiyorum.mantık var çünkü.

ama bu fiyat artislarini aciklayacak mantik ya da matematik, ve eger varsa bu balonu patlatacak önlemler bu ülkede yok, olmaz da .çünkü alan ve veren memnun.gelecek hafta icinde uzak bir arkadasimizin calistigi kurumdaki amiri bizim siteden 2+1 evi 2,75 mio'ya alacak.kimse kimsenin umurunda değil.parayi basan aliyor.talep hep var az ya da çok.hiç matematik bilmeyen adam da bunu anliyor okumuşu da anliyor.zannediyor musunuz ki herkes böyle derin analiz yapior.geceleri herkes rahat uyuyor herkes mutlu.parasi olan alir.ilk vuran kazanir.

ne hikmetse yıllardan beridir patlayamayan balondur.
arkadaşlar geçen sene 570 bin çift evlenmiş, 170 bin çift boşanmış. evlenene de boşanana da ev lazım.
yeni çalışma hayatına başlayana ev lazım, atanana ev lazım, öğrenciye ev lazım.
sonuç olarak ev ihtiyacının bu kadar çokken yıllardan beridir balon balon demek çok akıllıca değil.

2005 yılında babam emekli olunca üzerine birikimlerimizi de koyup 42 bine (veya o zamanki ismiyle ytl) ev aldık.
aldığımız yer gecekondu mahallesi olduğu için fiyatlar diğer semtlere nazaran kelepirdi.
10 senede mahalledeki dağ taş bina oldu, buna mukabil konut fiyatları da arttı.
2020'de komşumuz evini 300 bine sattı. o dönem ayrıca konut fiyatlarının dengesiz olduğu bir dönemdi.
kısa süre sonra (6 ay diyelim) evi alan kişi başka birine 400 bine sattı. (6 ayda cillop gibi para)
peki şu an konutun ederi ne, 2 milyon lira. 400'e satan kar mı yaptı zarar mı yaptı?

konutta balon var mıdır?
biz 2005'te evimizi 32 bin dolara almışız, günümüz parasıyla 51 bin dolar yapıyor.
2020'de komşumuz evi 40 bin dolara satmış. şu an 2 milyon lira 62 bin dolara tekabül ediyor.
yani herkes yıllarca emlak balonu var demesine rağmen 2020'de bile gayet uygun fiyata ev alınıyormuş.
şu an fiyatlar olması gerekenden yüksek olabilir ancak öyle yarı yarıya düşecek vesaire gibi bir durum söz konusu değil.

ülkede hem ciddi bir enflasyon, hem de ekonomi politikalarına güvensizlik var.
hükümete güvenen yaya kalmış, tam tersini yapan köşeyi dönmüş. o zaman kim güvenir?
işte böyle bir durumda enflasyon, enflasyonu tetikliyor.
insanlar ihtiyacı olmasa bile harcama yapıyor, veya birikimlerini ev - araba alarak sağlama almaya çalışıyor.
insanlar biliyorki bugün 100 liraya aldığı şeyi yarın 200'e zor alacak. o zaman ihtiyacı olmasa bile alıyor.
bu da fırsatçıların ekmeğine yağ sürüyor. 100 liralık mal 150 lira olması gerekirken talepteki artıştan dolayı 200 oluyor.
bazı ürünlerdeki artış dolar, altın, asgari ücret vesaire hepsinin çok çok üzerinde.
bunun sebebi yüksek enflasyonda kredileri düşük tutup talep artışına sebep olmak, eyt, refah payı, seyyanan zam vs gibi karşılıksız para basıp piyasaya sürmek.
konut da fırsatçılar yüzünden en çok etkilenen konulardan biri oldu.
özellikle 6 şubat 2023'te yaşadığıımz deprem konut fiyatlarının daha da artmasına neden oldu.
deprem bölgesinde pek çok insan ülkenin çeşitli bölgelerine göç etmek durumunda kaldı.

ekonomistler ne diyor?
bugün "emlak balondur" diyen ekonomistlerin en mutlu günü.
çünkü hayatlarında ilk kez kendilerini haklı hissediyorlar.
2005'te, 2010'da, 2015'te, 2020'de "emlak balondur" diyenleri dinleyip ev almayanlar güzelce enayi yerine konuldu.
bugün ne diyorlar? konut alanların elinde patlayacak, fiyatlar düşecek, falan filan.
konut, hisse senedi gibi al-sat yapılan bişey değil. borcu harcı yoksa neden satsın konutunu?
yani kimsenin elinde patladığı yok.

2 milyon liranın mevduat getirisi 90 bin lira. 2 milyonluk evin kira getirisi taş çatlasa 15 bin.
bu durumda konut alanlar enayinin en önde gideni diyebilir miyiz?
diyemeyiz, tam tersi konut fiyatları düşecekse bu alım fırsatıdır.
bugün 100 kişi satıyor, 10 kişi alıyor. yarın 50 kişi satacak 250 kişi almak isteyecek, kredilerin de düşmesi ile birlikte fiyatlar fırlayacak.
3 sene sonra 2 milyonun getirisi mevduat faizi %5'e düşünce 10 bin lira olacak, asgari ücret 30-40 bin olacak.
diğer yandan 2 milyonluk ev en az 3-4 milyon olacak, kiralarda en az 25-30 bin olacak. kim enayi oldu şimdi?

konut fiyatları düşecek mi?
2023 genel seçimleri sonrası hükümet, ayakları yere basan, mantıklı, yapılması gereken hamleler yaptı.
ancak özellikle 2021-2023 yapılanlar ekonominin içine etti ve insanların güveni kalmadı.
merkez bankasının yayınladığı konut fiyat endeksine göre 2021'in ikinci yarısından itibaren konut fiyatları reelde %60 oranına kadar artmış.
2023 yılının başından itibaren reel artış sert bir şekilde düşmüş. öyleki ocak 2024'te reel artış %1.4
yani konut fiyatları geçen 1 sene içinde enflasyonu baz aldığımızda hiç artmamış. (hem de tüik enfasyonuna göre)
ancak bu, 2021-2023 arasındaki "aşırı artışın" eridiği anlamına gelmiyor.
konut fiyatları (bence !!!) dolar bazında düşüş yaşar, hatta lira bazında bile düşüş yaşayabilir.
kasım 2023'te 2milyon olan konutun şu an hala 2milyon olması bile çok ciddi düşüşün olduğunu gösterir.
yukarıda da dediğim gibi kimse "konut fiyatları düşüyor, hemen elimden çıkarayım" diye konut satmaz.
çünkü konut yatırımı genelde ömürlük olur.
ancak konut fiyatları hiç artmasa bile %60 enflasyonda fiyatı sabit kalıyorsa, fiyatının ciddi oranda düştüğünü gösterir.
merkez bankası verilerine göre konut fiyatı 2018-2019 yılı arasında reel olarak düşmüş.
ki o dönem krediler bu kadar yüksek dahi değildi. bu sebeple 2024-2025 yıllarında da reel olarak düşebilir. (büyük ihtimalle)

sonuç olarak.
konut fiyatı reel olarak düşebilir, nakiti olana uygun fiyatlı konutlar alım fırsatıdır.
ülkemizde bazı semtlerde konutlar olması gerekenden çok pahalı olabilir. ancak türkiye geneli böyle bir durum yok.
sanki ülkede tüm evler 3-5 milyon dolardan başlıyormuş gibi konuşuyorlar.
oturduğum mahallede (ki kızılay'a otobüsle 30dk, arabayla 18k mesafede) 1.5 milyon liraya (47 bin dolar) giriş kat 3+1 ev bulabiliyorsun.
uzun vadede konut üzmez. ancak ben ekonomist değilim, kısa vadede ne olacağını bilemem !!!
politika faizi ne zaman düşmeye başlar? konut fiyatlarındaki reel düşüş ne zamana kadar sürer?
hükümet enflasyonu dizginlemek ve güven sağlamak için ne yapacak?
konut almak için en uygun zaman ne zamandır? şimdi mi, 6 ay sonra mı, 1 sene sonra mı?
bildiğim tek şey, konut alan 5 sene sonra iyi ki almışım der. konut almayan da konut alanları düşman ilan eder.

dışarıdan devamlı göçmen göçü olduğu için patlamayacak olan balondur.

(bkz: the big short)

araplar şişirdi qraplar patlattı.

ülkede hala konut açığı varken patlamayacak balondur. müteahhitler ultra zengin oldu, balon balon diye şişmeye devam ediyor ortalık.

emlak piyasasının en işlek lokasyonu şişli merkez'de senelik dolar bazında yüzde 30 ile 50 arası söndü fiyatlar. metrekaresi 2 bin dolardan 1300 dolarlara geldi. sen bir de dolar serbest kalınca gör. konuştuğum emlakçılar 2020-2023 arası yaptığımız kârı yiyoruz diyor. gördüğün fiyatlara aldanma bunlar köpük. piyasa boş konut dolu diyollaa.

senelerdir patlayamadı patlasa da hepimiz kurtulsak. kira zammı için yüzde yirmi beş sınırı kalkıyor. çevresinde kırk bine kirada oturanlara rağmen bu sınır yüzünden altı bine oturan kiracıların imanına ot tıkamak için ev sahipleri şimdiden ellerini ovuşturmaya başladı. faiz oranları malum artık kimse kira vereceğime ev alırım diyerek ev alamıyor. inşaat sektöründe de her birimde dövize müdahale edilmeye çalışılmasına rağmen maliyet her geçen gün artıyor. yabancılar özellikle sahil şeridindeki şehirlerden ev almaya devam ediyor. özetle; evler yakında karaborsa olacak. ev sahipleri sakın enayilik yaparak evlerini satmaya kalkmasınlar. içinde kiracısı olan evin sıradaki kiracısı ile anlaşıldığı bir dönemden geçiyoruz. ev fiyatları bu piyasa koşullarıyla sadece dönemsel olarak düşer ya da sabit kalır. ayrıca finansal okuryazarlığı olmayan insanların nakitten kar etmesini beklemek ancak toplumdan bihaber insanların tavsiye edebileceği bir abukluktur.

iktidar tarafından bile isteye şişirilen balondur.
araplara sattığı istanbuldan dar gelirliyi tıpkı komünist rejim gibi bozkırlara, gelişmemiş yerlere sürmeye çalışan iktidar planını oldukça başarılı şekilde ilerletiyor.

simdiki rakamlara gore çok değil 5 yil sonra 40-50 bin maası olmayan bu şehirde yaşamayacak veya şehrin en uzak, en ücra yerlerinde yaşayıp konutlariyla sehrin merkezinde yaşayanlardan soyutlanacak ve gettoculuğa varan bir imarın parçası olacaklar.